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  建发青云上售楼处电话： [摘要] 建发·青云上近实在是太火啦，小编就碰到好些网友询问建发·青云上的详细情况，为什么它会辣么火呢？它的房价怎么样？户型如何？交通方不方便？环境优不优美？接下来小编就带你去揭开建发·青云上的神秘面纱。

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  建发·青云上毗邻青剑湖科智路与夷浜路交汇处（苏州工业园区星澄学校旁边），行政规划为工业园区，未来空间不错，产权年限建发·青云上普通住宅产权为70年，总户数323户

  这个玄关看起来很简洁，但它的功能非常齐全，一扇白色而又朴素的木门是整个玄关的主视觉，墙壁和地面也选择了相似的乳白色调，墙上一副简洁的画作，让整体空间格调十足，简单的植物形态有种别样的生机和活力。

  设计师在客厅的设计上确保窗户能够有充足的采光和通风，尽可能的减少客厅的家具数量和大小，以免客厅出现拥挤，而整体选用了现代简约风专有的特性，简洁、轻盈的设计让客厅的空间动线更加流畅、亮堂。

  在卧室的设计上，以“少即是多”，所以在整体的搭配上尽可能的避免使用过多的装饰元素，而是选择了一些简单而现代的间距和配件来创建一个整洁、精致的卧室，屏风的设计在这里起到了多重作用，让空间层次感和空间感更加明确，同时又有一些设计感。

  通过搭配金属材质的家居饰品和家具来营造小气质，这也就是轻微轻奢的元素之一。软装方面，舒适的沙发和床品，柔软的毛绒地毯和枕头等元素都是必须的。简洁大方、不张扬却有品味是现代简约风格的特点，给人带来宽敞、明亮而又有温馨感的家居生活体验。

  卫生间的颜色和材质都以干净利落为主，浅灰色的大理石瓷砖是一个相当的好的选择，营造出一种高级、简洁的氛围感，干湿分离的卫生间增加了实用性；

  a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

  地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

  五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

  指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

  “全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不能低于职工上一年度月平均薪资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

  包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、居住小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

  指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

  指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

  指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

  指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分所组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。

  指商品房套内各部分建筑面积的总和。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

  总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

  指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。公式：植被垂直面积／占地面积＊100％

  14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

  指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

  指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

  指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、实施工程质量、使用状况、维护保养相关。钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

  在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求做基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

  由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各种类型的房屋以及公共设施。

  指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

  包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

  指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

  指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

  指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。法律意义：土地所有者将土地当做自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。

  2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；3）购房者或配偶单位的工资收入证明；

  1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；

  2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；

  2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；3）贷款额不能超出总房款的70％；

  2）取得建设用地规划许可证；3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）；

  它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

  （低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

  称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一些范围或区域。分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；

  1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律和法规）；

  2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、旁边的环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；

  4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；

  5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积花钱的那群人多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。

  2）当你递名片时，一起递给他；3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；

  a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电

  c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；

  具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；

  具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）

  风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）

  土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。

  周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。

  昂贵、便宜1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；

  2）盈亏平衡法3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容有：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼

  盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有

  内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；

  公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理的安排）、冲刺期、扫尾期。

  2）图纸：设计的具体方案，采光通风是不是满足国家规定，规划、设计院做出详细的调查，研究；3）建筑材料：质量优劣，是否环保产品？

  营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。

  3）中档小区3；4）低档小区4；一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；